万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了　　

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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