一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什么这(zhè)么重要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价被称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策(cè)，其次深圳几(jǐ)乎是最后一(yī)个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是(shì)房价前(qián)三的核(hé)心城市(shì)。所以，深圳的(de)一(yī)举一(yī)动都具有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利于(yú)深圳(zhèn)二(èr)手房回暖(nuǎn)，然后二(èr)手房回暖有利于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深(shēn)圳楼市回暖有(y蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗ǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷(dài)款不按官(guān)方参(cān)考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价(jià)以网签备案价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参(cān)考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官(guān)方文(wén)件。据证券(quàn)时报21日消息，目(mù)前(qián)深圳多(duō)家(jiā)大行(xíng)表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按(àn)揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监严跃(yuè)进认为(wèi)，本(běn)次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照(zhào)新的(de)规则进行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些事情(qíng)，是不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二(èr)手(shǒu)房指导价横空出世(shì)。当时，深(shēn)圳一口气公布了(le)全市(shì)3595个小区的参考价，很多南山(shān)、福田、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打(dǎ)了(le)5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家(jiā)还(hái)不觉得(dé)厉(lì)害，但经历了(le)这两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可(kě)以首(shǒu)付3成即(jí)300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付的部(bù)分，实际(jì)首付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付(fù)）。这(zhè)直接让大(dà)批量买(mǎi)家(jiā)，失去了(le)购(gòu)房能力(lì)，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多(duō)个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事(shì)实(shí)也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例，全国(guó)70个大(dà)中城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价(jià)

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当(dāng)年(nián)，深圳二手住(zhù)宅成交(jiāo)量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量同比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布当月(yuè)相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及(jí)接近参考价(jià)的房源占比大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有(yǒu)真实(shí)经历其中的(de)人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗(zhèn)房东，斩仓的(de)新闻(wén)不(bù)绝(jué)于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这(zhè)两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房神话不再，房产中介的日子难(nán)过，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手房指导(dǎo)价的城市(shì)陆陆续(xù)续低调退出(chū)，目前(qián)只有(yǒu)深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明显

　　最(zuì)近一线城(chéng)市也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房(fáng)山区试点(diǎn)多子(zi)女家庭(tíng)和职(zhí)住平衡(héng)家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计(jì)分制(zhì)度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新(xīn)房、二手房价(jià)格仍然是(shì)同(tóng)比去年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比(bǐ)增长了，其(qí)他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能(néng)更急(jí)。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二手房“带(dài)押过户(hù)”全(quán)国(guó)实施，这是一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般的(de)作用(yòng)。

　　住(zhù)建部(bù)部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字(zì)面理解一下(xià)这两个词(cí)，意(yì)思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压(yā)不住，小(xiǎo)船(chuán)不就翻(fān)了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一(yī)大波正在(zài)路上...

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